宮古島の億ションホテルはなぜ「国内最高値」でも売れるのか

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出典：日経電子版（会員限定記事／沖縄）（https://www.nikkei.com/article/DGXZQOJC182BN0Y5A211C2000000/）

不動産のニュースを見るとき、私は建物の立派さより、そこへ誰が来て、誰がお金を払うのかを考えます。

東急不動産と東急が沖縄県宮古島市で建設中の分譲型ホテル「ホテルコンドミニアム」。全室1億円超、10億円を超える部屋も複数あり、すでに半分以上の部屋に購入申し込みが入っているという。2027年秋の開業予定です。数字だけ見れば「富裕層マネーが沖縄に殺到している」という景気の良い話に読める。

だが記事の中の別の数字を並べてみると、少し違う顔が見えてくる。

POINT 01

ここに注目した

一般的な読み方はこうでしょう。沖縄県の2025年観光客数は過去最多だった2019年の1016万人を上回る見込みで、リゾートホテルの建設ラッシュが続いている。観光客が増えているからホテル需要が強く、高い部屋でも売れる。一段の因果としては分かりやすい。

家を買うとき、玄関のきれいさだけでは決めません。毎月いくら入り、修理にいくら出ていくかを見る。不動産や企業への投資も同じです。

しかしこの記事にはもう一つ、見過ごされがちな数字が出てくる。

国税庁の2025年分「地域別・構造別の工事費用表」によれば、鉄骨鉄筋コンクリート造の沖縄県の工事費は1平方メートルあたり48万3000円で、全国平均より4割高い。2020年比では全国平均が1.3倍（3割増）にとどまるのに対し、沖縄は2.3倍に達した。上昇ペースは全国平均のおよそ4倍です。

離島ゆえ資材の輸送費に加え、工事に携わる人の飛行機代や宿泊費まで工事費に乗る。今回の「1坪あたり1000万円程度、ホテルコンドミニアムとして国内最高水準」という価格は、需要の強さそのものである前に、この突出したコストインフレがほぼそのまま転嫁された結果である可能性が高い。

全国平均並みの上昇率だったなら、この価格はもっと低かったはずです。

ひまりのメモ帳

目の前の値動きだけで一喜一憂せず、このニュースを「Love & Live」「経営者を見る」「構造を見る」の視点から、長い時間軸で見るのがポイントです。

POINT 02

なぜ重要なのか

記事をよく読むと、開発が加速した本当のきっかけも見えてくる。観光客数の増加そのものではなく、2015年の伊良部大橋開通、2019年の下地島空港新ターミナル開業と本土定期便就航が先にあった。

インフラが整ったことで宮古島は「開発適地」に変わり、三菱地所のヒルトン(2023年開業)、ローズウッド(2025年開業)、建設中のキャノピーbyヒルトン(2026年春予定)といった高級ブランドが集積した。ブランドが集まるほど希少性が演出され、高値でも売れるという空気が生まれる。

観光客数の過去最多更新は、この流れの結果であって、単純な出発点ではないかもしれません。

さらに厄介なのは、コスト高と値上がり期待が絡み合っている点です。建築費が上がる、価格が上がる、「ここまで高いなら今後も上がるはずだ」という期待が生まれる、その期待がさらに購入を後押しする。この構造は記事中の「将来の値上がり期待が購入を促している面もある」という一文にも表れている。

POINT 03

初心者は何を理解すればいいか

ここは、三つに分けると分かりやすくなります。

二次的な影響も無視できない。運営には新たに80人規模の人材が必要で、東急は島外・県外からの採用のため社員寮用の物件を自ら取得した。これは宮古島の労働需給や住居費にも波及し、他の中小事業者の採用コストを押し上げる二次インフレ圧力になりかねない。

コスト高が続けば、後発のキャノピーbyヒルトンなど競合案件の分譲価格もさらに切り上がり、宮古島の不動産価格が観光需要の実態から乖離していくリスクもある。

ここで投資家が見るべき指標は、申込率が半分を超えたかどうかではありません。オーナーが受け取る賃料投じたお金に対する収益の割合が、建築コストの上昇ペースに追いついているかどうかです。申込率の高さは、10億円超の部屋という限られた供給と資産インフレ期待だけでも達成できてしまう。

事業の持続可能性を測るには、値上がり期待が剥落した後でも賃料収入だけで投資回収が成立するかを見る必要があります。ただし、オーナー側の実際の投じたお金に対する収益の割合データや、東急不動産・東急の株価がこのニュースをどう織り込んだかは、今回のソースには記載がなく確認できていない。

これは記事の結論ではなく、投資家自身が確認すべき宿題として残しておく。

POINT 04

今日、投資行動を変える必要は？

ありません。今日学びたいのは、銘柄ではなくニュースの見方です。

この見立てが後退する条件も明確にしておきたい。沖縄の建築費上昇が今後鈍化し、2020年から2025年のような突出したペースが解消すること。もう一つは、各オーナーの実際の賃料投じたお金に対する収益の割合が公表され、コスト増を十分吸収できる水準にあると確認されることです。

この二つが確認できない限り、「半分以上が申し込み済み」という数字だけで成功と判断するのは早計だと思う。

冒頭に戻る。半分以上の部屋に申し込みが入っている、という数字を見て「すごい人気だ」で終わらせるのは簡単です。でも私が投資判断の物差しにしたいのは、人気でも申込率でもない。この事業がシンプルに腹落ちするかどうかです。

東急が実際にやっているのは部屋を売って終わりではなく、オーナーから部屋を借り上げて運営し続け、堀江正博社長らが自らオーナー交流会に出て「鉄道会社ならではのコミュニティーづくり」に手を動かしている点にある。

これは資産インフレが止まっても崩れにくい、運営受託料とコミュニティーによる囲い込みという東急側の収益構造です。一方でオーナー個人の投資としての魅力は別の話で、値上がり期待とコスト転嫁への依存度が大きい。

長期でこの会社を見るなら、申込率の高さや国内最高水準の価格、富裕層マネーの流入といった熱量に判断を振り回されてはいけない。

見るべきは東急不動産・東急というビジネスの本質、つまり運営とコミュニティーで稼ぎ続ける仕組みが機能しているかどうかであり、賃料投じたお金に対する収益の割合がコスト上昇に追いつかなくなった時、あるいは経営陣がオーナーとの関係構築から手を引いた時こそ、当初の投資理由そのものが崩れたサインとして受け止めるべきでしょう。