Labubuが満室にしたモールは、Labubuブームが去れば空くのか

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今日の国際ニュース

出典：The New York Times / New York Region（https://www.nytimes.com/2025/07/23/nyregion/tangram-mall-flushing-queens-nyc.html）

不動産のニュースを見るとき、私は建物の立派さより、そこへ誰が来て、誰がお金を払うのかを考えます。

ニューヨーク・クイーンズのフラッシングにあるショッピングモール「Tangram」は、全米で年間約10のモールが閉鎖し、現存数がピーク時の数千から950まで減った(Green Street調べ)という「モール消滅」の逆風の中で、ほぼ満床という珍しい状態を保っている。

同じニューヨーク圏のキングスプラザ(ブルックリン)では空き区画が11件、マクドナルド跡地は板張りのまま放置されているのと対照的です。

POINT 01

ここに注目した

Tangramを歩くと分かるのは、ここがアメリカの典型的なモールではないということです。中国語と英語が併記された案内、Pop Mart(人気キャラクター「Labubu」を28ドルで売る店)、猫カフェ、深夜6時まで営業する中華チェーン、中国語映画も上映されるRegal映画館。

家を買うとき、玄関のきれいさだけでは決めません。毎月いくら入り、修理にいくら出ていくかを見る。不動産や企業への投資も同じです。

開発元F&T Groupの幹部は「非常にグローバルでありながら、同時に非常にハイパーローカルであること」を狙ったと語っている。

このニュースをそのまま受け取ると、「Labubuや猫カフェのような目新しい体験型テナントがモールを再生させた」という話に見える。しかしそれだけでは浅い。

フラッシングはニューヨーク有数のアジア系人口密集地であり、Tangramの成功は業態選定の巧みさである以上に、その地域人口動態と既存の商業エコシステムに深く結合していることの結果だと見るべきです。業態の目新しさは、その土壌があって初めて機能する。

同じテナントを別の街に並べても、同じ結果にはならない。

ひまりのメモ帳

目の前の値動きだけで一喜一憂せず、このニュースを「国家戦略」「Love & Live」「流動性」の視点から、長い時間軸で見るのがポイントです。

POINT 02

なぜ重要なのか

ここまでなら「地域密着が強い」という、よくある結論で終わってしまう。だが投資として見るべきはその先です。Tangramの集客成功は、周辺の賃料上昇という資本の論理を呼び込んでいる。

近隣の老舗宝石店Rims Fine Jewelryは、800平方フィートの賃料が月1万ドルまで上昇し、10年前より30%高くなった。1平方フィートあたり月12.5ドル、年換算で約150ドルという水準であり、年率に直すとおよそ2.7%の上昇ペースになります。

これは多くの独立系小規模店舗の売上成長率を上回りやすい水準であり、実際このオーナーは売上減少と賃料負担に耐えかね、ダラス郊外に新店舗を出す判断をした。

POINT 03

初心者は何を理解すればいいか

ここは、三つに分けると分かりやすくなります。

つまり構造はこうなる。地域密着という差別化要因が集客を生み、集客が賃料上昇という会社がお金をどこへ振り分けるかロジックを呼び込み、その賃料上昇が今度は地域密着を支えていた独立系・地元密着型テナントを退出させる方向に働く。生き残るのは賃料負担力のあるチェーンやグローバルブランドです。

行き着く先は、Tangramが逃れたはずの「どこにでもある画一的なモール」への回帰かもしれません。成功のメカニズムが、自分自身の存立基盤を静かに蝕んでいく可能性があります。

もう一つ見落とせないのは、F&T Groupがフラッシングだけで完成・建設中・計画中を合わせて約600万平方フィートを管理し、フラッシング・クリーク沿岸29エーカーの再開発にも参画している大型デベロッパーだという事実です。

Tangramは単独の小売収益源というより、より大きな住宅・商業ポートフォリオへ人を呼び込む「アンカー施設」として機能している可能性があります。

ただしこれは記事内の事実からの推論であり、周辺物件の価格にTangram由来のプレミアムが実際に乗っているかは、この記事の情報だけでは確認できない。

サンフランシスコのStonestown Galleriaでもアジア系テナント増加後に売上が増えたとBrookfield幹部が語っているが、具体的な数値は示されていない。そしてF&T Group自体は非公開企業であり、株価や資金フローのデータはそもそも存在しない。

ここを「資金が流れ込んでいる」「市場が評価している」と書くのは事実の飛躍になります。

投資家が本当に確認すべきは、Tangram内テナントの賃料改定条件がトレンド依存の業態の契約継続性にどう影響するか、周辺不動産価格に集客効果由来のプレミアムが観測されるか、Stonestownのような事例で来店増加が一過性のブームか持続的な既存店成長かという3点であり、これらは今の時点では「分かっていること」ではなく「これから確認すべきこと」です。

POINT 04

今日、投資行動を変える必要は？

ありません。今日学びたいのは、銘柄ではなくニュースの見方です。

だからこそ、この記事から引き出すべき投資の物差しは「Labubuが流行っているから」でも「満床で人気だから」でもない。

シンプルに腹落ちするかどうかを見るべきなのは、Labubuという商品ではなく、フラッシングという街とその住民に対してこのモールがどれだけ深く食い込んでいるか、という事業の本質の方です。

人気キャラクターや満床という数字は、その本質が正しく機能していることの表面上のサインにすぎず、それ自体が投資理由ではありません。

もし自分がこの案件を長期で見るなら、保有し続ける根拠は「Labubuブームの継続」ではなく「地域人口動態への結合度」でなければならない。そしてその根拠は固定されたものではありません。

賃料上昇が進み、Rim's Jewelryのような独立系テナントが退出し、テナントミックスがどこにでもあるチェーン店ばかりに置き換わっていけば、それはまさに当初の投資理由だった「ハイパーローカルな磁力」が壊れ始めたサインになります。

株価やモールの人気そのものではなく、その磁力が保たれているかどうかを見続けること。それがTangramというひとつのモールから引き出せる、長期投資の判断軸です。