大連のApple店舗閉店が映す、モールの生死を分ける『本当の見方』

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今日の国際ニュース

出典：The New York Times（Business, China's Economy）（https://www.nytimes.com/2025/08/31/business/china-shopping-malls.html）

不動産のニュースを見るとき、私は建物の立派さより、そこへ誰が来て、誰がお金を払うのかを考えます。

今月、Appleは中国本土で初めて実店舗を閉じた。場所は大連のショッピングモール「InTime City」。そこから1.6マイルほど離れた別のモール「Olympia 66」の店舗はそのまま営業を続け、閉店した店の従業員はそちらに吸収された。

同じ都市、同じApple、同じような商圏なのに、片方は畳まれ、片方は元気に人を集めている。この落差をどこに理由づけるかで、投資家として見える景色はまったく変わってくる。

一見するとこれは「ECが実店舗を潰した」という、聞き慣れた話に見える。米国では2013年のピーク以降、実店舗モールの6分の1が閉店した。中国でも宅配業には推計1000万人が従事し、安く便利な配送がモールの客足を奪っている。Appleの閉店もその延長線、と読めば分かりやすい。

POINT 01

ここに注目した

しかし数字を見ると話が逆になります。中国のモール数は2013年から倍増して6700店に達し、昨年だけでも430店が新規開業した。人口が中国の4分の1しかない米国のモール総数は1107店。人口で調整しても、中国のモール密度は米国の約1.5倍ある。客足が細っているのにモールは増え続けている。

家を買うとき、玄関のきれいさだけでは決めません。毎月いくら入り、修理にいくら出ていくかを見る。不動産や企業への投資も同じです。

EC普及という需要側の説明だけでは、この矛盾は説明できない。

矛盾を解く鍵は地方政府の税制にある。中国の地方政府はモールの売上から大きな売上税収を得られる一方、マンションにはほとんど年間の固定資産税がかからない。そのため地方政府は大型不動産開発の許認可を出す際、需要の有無に関わらずモールを組み込むことを事実上求めてきた。

モールが増え続けてきたのは客が欲しがっているからではなく、地方政府の財布にとって都合が良いからです。これは需要の物語ではなく、供給を作り出す制度設計の物語です。

ひまりのメモ帳

目の前の値動きだけで一喜一憂せず、このニュースを「国家戦略」「Love & Live」「流動性」の視点から、長い時間軸で見るのがポイントです。

POINT 02

なぜ重要なのか

供給が需要と無関係に膨らめば、当然ふるいにかけられるモールが出てくる。大連の実例がそれを教えてくれる。InTime Cityは1999年に街で最もファッショナブルな場所として開業した老舗モールだが、2022年に財政危機に陥り、以後訴訟が続いている。決定打は立地でした。

市が新設した地下鉄駅はモールの真下ではなく数百メートル離れた場所に作られ、モールは事実上孤立した。対照的に、地下鉄駅の真上にあるMixCやPavilionといったモールは賑わっている。

街全体で見れば大連の小売は今年上半期に前年比7.4%増と好調で、造船・製造業という国策産業と観光に支えられている。都市の経済自体は悪くない。それでもInTime Cityだけが取り残されたのは、需要が消えたからではなく、交通アクセスという供給側の条件で選別されたからです。

もうひとつ、別の因果も同時に走っている。全国的な住宅価格の急落は中間層の資産を目減りさせ、消費意欲そのものを冷え込ませた。中国商業聯合会の調査では百貨店の3分の2が減収減益に陥っている。これはモールの立地問題とは独立した、よりマクロな需要収縮の話です。

ひとつのニュースの裏に、性質の違う二つの因果が同時に流れていると分けて見る必要があります。

当のAppleはどうか。大中華圏の売上は6月までの3カ月で前年比4.4%増、営業利益は4.7%増えた。政府の消費刺激策が追い風になったという。年末までに維持する店舗数は58店で、1月時点と同じです。

つまりAppleは中国から退却しているのではなく、負けが確定したモールから勝っているモールへ静かに店舗を移し替えているにすぎません。店舗数は変わらないが立地だけ入れ替わる、というこの動きこそ、供給が制度で歪められ、勝敗が立地で決まるという構造を裏付けている。

POINT 03

初心者は何を理解すればいいか

ここは、三つに分けると分かりやすくなります。

ここで投資家として立ち止まりたいのは、この先の飛躍です。地方政府が支出や優遇を続けている、Appleの大中華圏の業績が伸びている、という事実から、だから中国の小売不動産関連銘柄は買いだ、と一段飛びしてはいけない。政府の財政インセンティブの拡大は、そのまま企業の利益成長を意味しない。

企業の利益が伸びても、それがそのまま株価の上昇を意味しない。株価が上がったとしても、それは長期投資の価値そのものではありません。今回参照した一次資料には、モール運営会社や不動産デベロッパーの株価、資金フローの動き、Apple株の市場評価の変化についての記載は一切ない。

ここは「上がったはずだ」と決めつける場所ではなく、投資家自身が別途確認すべき空白として扱うべきところです。

むしろ見るべきは、地方政府の売上税依存の優遇制度が今後改革されるかどうか、地下鉄などの交通アクセスという優位性がどれだけ早く物件の資産価値に織り込まれていくか、そしてAppleのようなグローバルテナントの出店・撤退のペースが選別の加速を示し始めるかどうかです。

逆に、この税制インセンティブが改められ、モール新設のペースが需要と連動し始めれば、ここで立てた制度的な説明は説得力を失う。

あるいは、大連のような国策産業や観光に支えられていない都市でも不振モールの資産価値が全国的に回復する証拠が出れば、供給過剰の原因は制度よりも単純な需要不足だったという説明の方が優勢になります。今の段階ではどちらも確定しておらず、監視すべき論点として置いておく。

POINT 04

今日、投資行動を変える必要は？

ありません。今日学びたいのは、銘柄ではなくニュースの見方です。

冒頭のInTime Cityの話に戻りたい。あのモールが潰れたのは、客が減ったからでも、Appleが中国を見限ったからでもない。

地方政府にとって都合のいい税収の仕組みが需要と無関係にモールを作らせ続け、たまたま地下鉄駅が数百メートルずれた場所に、優良テナントすら見捨てるほどの差がついてしまっただけです。

これは中国のモールだけの話ではありません。長期で投資を考えるときに大事なのは、話題になっているかどうか、みんなが買っているかどうか、株価が上がっているかどうかではありません。その事業やその物件がなぜ人を惹きつけているのか、その磁力の源をシンプルに腹落ちできるかどうかです。

地下鉄の真上にあるモールが賑わうのは分かりやすい。人が通るから人が集まる。税制上都合が良いから作られただけのモールに、長期で人が集まり続ける理由はない。

Appleが大中華圏で店舗数を58店のまま維持しながら、負けているモールから勝っているモールへ静かに移動しているという事実は、Appleにとっての投資理由――ブランドの磁力と、顧客が実際に足を運ぶ場所を選び抜く経営判断――がまだ壊れていないことを示しています。

逆に、地下鉄直結のモールに移してもなお客足が戻らなくなったときこそ、投資理由そのものが変わったと疑うべきタイミングです。株価や話題性ではなく、なぜ人が来るのかという一点に立ち返れるかどうかが、モールの話にとどまらない長期投資の物差しになります。